Η αγορά ακινήτων ωριμάζει, αλλά η κρίση στέγης βαθαίνει

Η ελληνική αγορά ακινήτων, που για χρόνια τροφοδοτούνταν από υπερβολικές προσδοκίες και κερδοσκοπία, φαίνεται να εισέρχεται σε μια φάση ωρίμανσης. Δεν πρόκειται όμως για μια απλή οικονομική διόρθωση. Πίσω από τους αριθμούς κρύβονται βαθιές κοινωνικές ανισότητες και μια αγορά που λειτουργεί με δύο ταχύτητες: για τους λίγους που έχουν πρόσβαση σε σύγχρονα, ενεργειακά αποδοτικά ακίνητα και για τους πολλούς που μένουν αποκλεισμένοι, βλέποντας τα όνειρά τους για στέγη να γίνονται όλο και πιο δυσπρόσιτα.

Πώς αλλάζει η αγορά ακινήτων το 2026;

Σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία, οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 5,7% το πρώτο τρίμηνο του 2026 σε ετήσια βάση. Τα νέα διαμερίσματα σημείωσαν άνοδο 6,0%, ενώ τα παλαιότερα 5,5%. Στην Αθήνα η αύξηση ήταν 5,2%, στη Θεσσαλονίκη 6,4%, ενώ στις υπόλοιπες περιοχές της χώρας έφτασε το 6,9%. Αυτή η άνοδος, όμως, δεν είναι ομοιόμορφη. Η αγορά χωρίζεται σε δύο κόσμους: από τη μια, τα σύγχρονα, ενεργειακά αποδοτικά ακίνητα προσελκύουν ισχυρή ζήτηση και πωλούνται κοντά στη ζητούμενη τιμή. Από την άλλη, τα παλαιότερα ακίνητα με ανάγκες ανακαίνισης και νομικές εκκρεμότητες μένουν στο ράφι, αναγκάζοντας τους πωλητές να μειώσουν τις τιμές.

Γιατί η αγορά ακινήτων γίνεται πιο απαιτητική;

Οι αγοραστές δεν αξιολογούν πλέον ένα ακίνητο μόνο με βάση την περιοχή ή την τιμή ανά τετραγωνικό. Συνυπολογίζουν το συνολικό κόστος απόκτησης: ανακαίνιση, ενεργειακή αναβάθμιση, πολεοδομικές τακτοποιήσεις, χρηματοδότηση. Ένα ακίνητο με ζητούμενη τιμή 300.000 ευρώ μπορεί να απαιτεί συνολική επένδυση 350.000 ευρώ ή περισσότερο. Η τράπεζα, από την πλευρά της, χρηματοδοτεί με βάση την εκτιμώμενη εμπορική αξία, όχι τη ζητούμενη τιμή. Αυτό λειτουργεί ως φυσικός μηχανισμός προσγείωσης των υπερτιμημένων ακινήτων σε πιο ρεαλιστικά επίπεδα.

Ποιος ωφελείται από την τουριστική έκρηξη;

Ο ελληνικός τουρισμός παραμένει ισχυρός, με τις ταξιδιωτικές εισπράξεις να φτάνουν τα 23,6 δισ. ευρώ το 2025, αυξημένες κατά 9,4% σε σχέση με το 2024. Τα ενεργά καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης (Airbnb) αυξήθηκαν από 68.000 το 2022 σε 116.636 το 2025. Αυτή η ανάπτυξη, όμως, έχει ένα τίμημα: μειώνει τη διαθεσιμότητα μακροχρόνιας κατοικίας και ανεβάζει τις τιμές σε δημοφιλείς προορισμούς, ωθώντας τους ντόπιους στο περιθώριο. Η αγορά των ξενοδοχειακών ακινήτων, από την άλλη, ωριμάζει: οι επενδυτές δεν αποτιμούν πλέον τα ακίνητα με βάση τη θέση ή την επιφάνεια, αλλά με βάση το EBITDA, το CAPEX και την ποιότητα του operator. Τα value-add projects των προηγούμενων ετών πωλούνται τώρα ως ώριμα assets, σε ένα περιβάλλον που απαιτεί τεκμηρίωση και όχι αφήγηση.

Η αγορά ακινήτων είναι πραγματικά ώριμη ή απλώς πιο άδικη;

Η ωρίμανση της αγοράς δεν είναι κακή είδηση από μόνη της. Σημαίνει ότι οι συναλλαγές βασίζονται σε πραγματικά δεδομένα και όχι σε υπερβολικές προσδοκίες. Αλλά για την κοινωνία, η εικόνα είναι πιο σκοτεινή. Οι τιμές παραμένουν υψηλές, η πρόσβαση στη στέγη γίνεται όλο και πιο δύσκολη για τους νέους, τους εργαζόμενους και τους μετανάστες. Η αγορά των δύο ταχυτήτων αναπαράγει τις ανισότητες: όσοι έχουν κεφάλαια και πρόσβαση σε πληροφόρηση κερδίζουν, ενώ οι υπόλοιποι μένουν πίσω. Η κρατική πολιτική, αντί να παρεμβαίνει για να προστατεύσει το δικαίωμα στη στέγη, αφήνει την αγορά να αυτορυθμίζεται, με αποτέλεσμα την περαιτέρω εμπορευματοποίηση της κατοικίας.

Τι σημαίνει η επενδυτική βαθμίδα για την αγορά ακινήτων;

Η επιστροφή της Ελλάδας στην επενδυτική βαθμίδα (BBB-) τον Οκτώβριο του 2023, μετά από δεκατρία χρόνια, άλλαξε το προφίλ κινδύνου της χώρας. Οι ξένες άμεσες επενδύσεις σε ακίνητα υπερδιπλασιάστηκαν, φτάνοντας τα 2 δισ. ευρώ το 2023. Το μερίδιο της Ελλάδας στις παγκόσμιες επενδύσεις ακινήτων σχεδόν τετραπλασιάστηκε μεταξύ 2019-2021 και 2023-2025. Αυτή η εισροή κεφαλαίων, όμως, δεν ωφελεί την πλειονότητα των πολιτών. Ενισχύει την κερδοσκοπία και ανεβάζει τις τιμές, χωρίς να δημιουργεί ουσιαστικές θέσεις εργασίας ή να βελτιώνει την ποιότητα ζωής. Η αγορά ωριμάζει για τους επενδυτές, αλλά για τους απλούς ανθρώπους η κρίση στέγης βαθαίνει.

Ποια είναι η προοπτική για τα επόμενα χρόνια;

Η βασική εικόνα για την περίοδο 2026-2028 είναι θετική για όσους έχουν κεφάλαια. Τα ποιοτικά και σωστά τιμολογημένα ακίνητα θα συνεχίσουν να προσελκύουν επενδύσεις. Τα υπερτιμημένα ακίνητα θα προσαρμοστούν σταδιακά. Αλλά η κοινωνική διάσταση παραμένει αμελητέα. Η αγορά περνά από την εποχή της αφήγησης στην εποχή της τεκμηρίωσης, αλλά η πολιτική βούληση για μια δίκαιη κατανομή των ωφελειών λείπει. Οι σύμβουλοι ακινήτων, όπως σημειώνεται, καλούνται να δημιουργήσουν tailor made προϊόντα για κάθε επενδυτή. Αλλά ποιος μιλά για τους πολίτες; Ποιος υπερασπίζεται το δικαίωμα στη στέγη;

Η αγορά ακινήτων δεν είναι ένα ουδέτερο πεδίο. Είναι ένα πεδίο μάχης, όπου τα συμφέροντα του κεφαλαίου συγκρούονται με τις ανάγκες των ανθρώπων. Η ωρίμανση της αγοράς δεν είναι παρά μια νέα μορφή αποκλεισμού.

Η ελληνική αγορά παραμένει ενεργή, αλλά η κρίση στέγης δεν είναι οικονομικό φαινόμενο. Είναι πολιτική επιλογή. Και όσο η πολιτική δεν παρεμβαίνει για να προστατεύσει τους αδύναμους, η αγορά θα συνεχίζει να λειτουργεί ως μηχανισμός αναπαραγωγής των ανισοτήτων.