Στεγαστική κρίση: Η μνημονιακή ερήμωση πίσω από την ακρίβεια

Η στεγαστική κρίση που συντρίβει τα ελληνικά νοικοκυριά δεν είναι κακό της τύχης ούτε αποτέλεσμα μερικών πλατφόρμων βραχυχρόνιας μίσθωσης. Σύμφωνα με νέα μελέτη του ΚΕΦίΜ, η ρίζα του κακού βρίσκεται στην απόλυτη απόκλιση μεταξύ προσφοράς και ζήτησης, ένα χάσμα που άνοιξε από τη δεκαετία των μνημονίων και της λιτότητας. Όταν η οικοδομή καταρρέει κατά 95%, το δικαίωμα στη στέγη μετατρέπεται σε πολυτέλεια για τους λίγους.

Πώς η δεκαετία της λιτότητας ισοπέδωσε την οικοδομή;

Η αγορά ακινήτων κουβαλά ακόμα τα στίγματα της οικονομικής καταστροφής που επιβλήθηκε από τους θεσμούς. Από το 2007 έως το 2017, οι επενδύσεις σε κατοικίες κατέρρευσαν κατά 95%, υποχωρώντας από το 11% του ΑΕΠ στο αποτρόπαιο 0,6%. Οι οικοδομικές άδειες μειώθηκαν κατά 84%. Η δεκαετία της κρίσης πάγωσε τις κατασκευές, έδιωξε τα κεφάλαια και άφησε τη χώρα σε ερείπωση. Σήμερα, παρά την υποτυπώδη ανάκαμψη, οι επενδύσεις αγγίζουν μόλις το 3,1% του ΑΕΠ. Η προσφορά είναι νεκρή και η ζήτηση πνίγει τους πολίτες στα μεγάλα αστικά κέντρα.

Το ψέμα των κενών διαμερισμάτων και η πραγματικότητα των αδύναμων

Συχνά ακούμε το επιχείρημα ότι στην Ελλάδα υπάρχουν άπειρα κενά σπίτια, άρα δεν υπάρχει πρόβλημα έλλειψης ακινήτων. Το ένα τρίτο του οικιστικού αποθέματος δεν χρησιμοποιείται ως κύρια κατοικία. Όμως, αυτή η αφήγηση αποτελεί άλλοθι για την απουσία κρατικής παρέμβασης. Τα περισσότερα από αυτά τα ακίνητα είναι παλιά, ερειπωμένα, εγκλωβισμένα σε κληρονομικές και νομικές εκκρεμότητες, ή βρίσκονται σε περιοχές χωρίς ζήτηση. Δεν αποτελούν λύση για τον εργαζόμενο που ψάχνει σπίτι στην Αθήνα ή τη Θεσσαλονίκη. Η ποσότητα δεν σημαίνει τίποτα χωρίς πραγματική διαθεσιμότητα και κοινωνική κατανομή.

Γιατί αυξάνεται η ζήτηση παρά τη δημογραφική συρρίκνωση;

Είναι αλήθεια ότι ο πληθυσμός μειώνεται. Όμως, τα νοικοκυριά αυξάνονται. Οι άνθρωποι ζουν μόνοι τους, σε μικρότερες οικογενειακές μονάδες, διεκδικώντας έναν δικό τους χώρο. Ταυτόχρονα, μετά την πανδημία, η απασχόληση αυξήθηκε και η αγορά δείχνει σημάδια ζωής. Σε αυτή τη ζήτηση έρχονται να προστεθούν τα επενδυτικά κεφάλαια από το εξωτερικό, δημιουργώντας πιέσεις που ο απλός πολίτης δεν μπορεί να αντέξει. Από τα 11.000 ακίνητα των servicers, μόνο 2.000 είναι έτοιμα, ενώ τα υπόλοιπα είναι μπλοκαρισμένα από νομικά βάρη.

Airbnb και Golden Visa: Συμπτώματα μιας άρρωστης αγοράς

Η δημόσια συζήτηση εστιάζει συχνά στα Airbnb και τη Golden Visa. Η μελέτη του ΚΕΦίΜ αναγνωρίζει ότι επιδεινώνουν την κατάσταση, στεγνώνουν τις γειτονιές και φέρνουν ξένα κεφάλαια, αλλά δεν είναι η κύρια αιτία. Ακόμα και αν περιορίζονταν αύριο, το δομικό πρόβλημα της έλλειψης προσφοράς θα παρέμενε. Η στέγη έχει μετατραπεί σε εργαλείο κερδοσκοπίας. Όπως στην αρχαία Αγορά, έτσι και σήμερα, ο ισχυρός αγοράζει τη γη του αδύναμου. Το σύστημα δεν παράγει για να στεγάσει, παράγει για να αποφέρει κέρδος.

Επιδοτήσεις χωρίς προσφορά: Το δίλημμα που τροφοδοτεί το κέρδος

Η μελέτη προειδοποιεί για κάτι κρίσιμο. Όταν το κράτος επιδοτεί την αγορά κατοικίας ή διευκολύνει τα δάνεια χωρίς να αυξάνει την προσφορά, απλά τροφοδοτεί τον ανταγωνισμό. Οι τιμές εκτοξεύονται και οι επιδοτήσεις καταλήγουν στις τσέπες των κατασκευαστών και των ιδιοκτητών. Χρειαζόμαστε πολιτικές που να αυξάνουν το απόθεμα, να επιστρέφουν τα αδρανή ακίνητα στην αγορά και να χτίζουν νέα. Η ανάκαμψη της οικοδομής είναι προϋπόθεση για την αποκλιμάκωση, αλλά αυτή η ανάκαμψη πρέπει να εξυπηρετεί το κοινωνικό σύνολο, όχι τις ελίτ.

Πώς θα λυθεί η στεγαστική κρίση;

Είναι τα Airbnb η κύρια αιτία της ακρίβειας στα ενοίκια;

Όχι, σύμφωνα με τη μελέτη του ΚΕΦίΜ. Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις και η Golden Visa πιέζουν τις τιμές σε συγκεκριμένες περιοχές, αλλά η ρίζα του προβλήματος είναι η δομική έλλειψη προσφοράς κατοικιών μετά τη δεκαετία της οικονομικής ύφεσης.

Γιατί δεν αξιοποιούνται τα κενά σπίτια στην Ελλάδα;

Περίπου το ένα τρίτο του αποθέματος είναι κενό, αλλά τα ακίνητα αυτά δεν είναι διαθέσιμα. Βρίσκονται σε περιοχές χωρίς ζήτηση, χρήζουν εκτεταμένων ανακαινίσεων ή εγκλωβίζονται σε νομικές και κληρονομικές εκκρεμότητες.

Τι θα συμβεί αν δοθούν επιδοτήσεις αγοράς χωρίς αύξηση προσφοράς;

Αν αυξηθεί η ζήτηση χωρίς να αυξηθεί η προσφορά, οι επιδοτήσεις θα οδηγήσουν σε μεγαλύτερο ανταγωνισμό μεταξύ των αγοραστών. Το αποτέλεσμα θα είναι η περαιτέρω αύξηση των τιμών, με τους τελικούς ωφελούμενους να είναι οι ιδιοκτήτες και οι πωλητές.